【2026年9月】住宅ローン変動と固定を比較！5500万円の利息推移

家づくりを考え始めると、避けて通れないのが住宅ローンです。2026年は日銀の利上げが続き、変動金利も固定金利も上がってきました。変動と固定のどちらを選べばいいのか、どの銀行で借りればいいのか、ニュースを見るたびに不安になっている人も多いと思います。

この記事では、土地3000万円と建物2500万円の合計5500万円を35年で借りる前提で、三菱UFJ銀行、りそな銀行、住信SBIネット銀行、auじぶん銀行の4つを比べます。タマホームで家を建てた我が家が、提携ローンではなく自分で比べて住宅ローンを選んだ話もお伝えします。

2026年の住宅ローン金利

まずは、住宅ローン金利が今どういう状況にあるのかを簡単に整理します。変動金利は日銀の政策金利、固定金利は長期金利の影響を受けて決まります。2026年はその両方が上がっていて、これから借りる人ほど金利上昇を前提に考える必要があります。押さえておきたいポイントは次の3つです。

政策金利は約31年ぶりの1.25%へ

日銀は2026年6月に政策金利を1.0%に引き上げ、さらに9月18日の会合で1.25%への引き上げを決めました。約31年ぶりの高い水準です。専門家のあいだでは、2027年ごろにかけてさらに上がる可能性があるという見方も出ています。

2026年11月ごろから変動金利も上昇へ

9月の利上げを受けて、早い銀行では2026年10月から11月ごろ以降に、新しく借りる人の変動金利が年0.25%程度上がる見込みです。これから借りる人は、今の金利より0.25%ほど高くなる前提で考えておくのが安全です。

固定金利は過去最高水準

固定金利も上がり続けていて、10年固定は3%台、長期固定の代表であるフラット35は2026年9月で年3.46%です。変動金利との差は2%以上あり、固定金利を選ぶと安心を買うかわりに返済額はかなり大きくなります。

4つの銀行の金利を比較

ここからは、4つの銀行の金利と、5500万円を35年で借りたときの毎月の返済額を比べます。メガバンクの代表として三菱UFJ銀行、タマホームの提携先でもあるりそな銀行と住信SBIネット銀行、そして我が家が実際に選んだauじぶん銀行です。金利は2026年9月に新しく借りる場合の、最も条件がよいときの数字です。

変動金利で借りた場合

銀行	変動金利	毎月の返済額	35年間の利息
三菱UFJ銀行	1.195%	約16万300円	約1233万円
りそな銀行	0.950%	約15万4000円	約967万円
住信SBIネット銀行	1.750%	約17万5200円	約1859万円
auじぶん銀行	1.134%	約15万8700円	約1166万円
フラット35（参考）	変動金利なし	－	－

住信SBIネット銀行（現在はドコモSMTBネット銀行）は、以前は変動金利の低さで人気でしたが、自己資金を入れた場合などの優遇が2026年8月で終わり、9月から1.75%に上がりました。ネット銀行だから必ず安いとは限らないということです。

固定金利で借りた場合

銀行	固定金利	毎月の返済額	35年間の利息
三菱UFJ銀行	10年固定 3.63%	約23万1500円	約4222万円
りそな銀行	10年固定 3.955%	約24万2000円	約4666万円
住信SBIネット銀行	10年固定 3.149%	約21万6300円	約3583万円
auじぶん銀行	10年固定 3.270%	約22万円	約3742万円
フラット35（参考）	35年固定 3.46%	約22万6000円	約3994万円

10年固定は、最初の10年間は返済額が変わらない代わりに、11年目以降はその時の金利で見直されます。表の利息は、11年目以降も同じ金利が続いた場合の目安です。変動金利と比べると、固定金利では35年間の利息が3500万円から4700万円ほどになり、変動金利の3倍前後です。35年間ずっと同じ返済額にしたいなら、フラット35のような全期間固定が選択肢になります。

変動と固定の差は月4万から9万円

変動金利なら毎月15万円台から17万円台、固定金利なら21万円台から24万円台です。同じ銀行で比べると、その差は毎月4万円から9万円ほどです。固定金利を選ぶと、毎月数万円多く払って将来の安心を買うことになります。この差をどう考えるかが、金利タイプ選びの分かれ目です。

変動と固定の利息の違い

毎月の返済額だけでなく、35年間で払う利息の総額も見ておきましょう。住宅ローンの利息は、借りた直後ほど多く、返済が進むにつれて少なくなっていきます。ここでは、auじぶん銀行の変動金利1.134%と、フラット35の3.46%を例に比べます。変動金利が上がった場合の試算もあわせて紹介します。

35年間で払う利息の差

auじぶん銀行の変動金利1.134%で借りた場合、1年目に払う利息は約62万円、35年間の合計は約1166万円です。フラット35の3.46%では、1年目だけで約189万円、35年間の合計は約3994万円になります。金利が変わらなければ、固定金利の利息は変動金利の3倍以上です。

変動金利が上がった場合

変動金利は今後上がる可能性が高いため、auじぶん銀行の1.134%を例に、金利が上がった場合を試算しました。計算を簡単にするため、金利が変わるたびに返済額を見直す形にしています。

この試算では、変動金利が2%台まで上がっても、利息の合計はフラット35を下回りました。ただし、金利がさらに大きく上がれば、この関係は逆転します。

変動と固定の選び方

どちらが正解というより、金利が上がって返済額が増えたときに家計が耐えられるかどうかで選ぶことが大切です。返済額が増えても余裕がある人や、繰り上げ返済で早めに元本を減らせる人は変動金利、毎月の返済額を変えたくない人や家計に余裕が少ない人は固定金利が向いています。

我が家がじぶん銀行を選んだ理由

ここからは、タマホームで家を建てた我が家の住宅ローンの話です。ハウスメーカーで家を建てると、提携している銀行の住宅ローンを案内されることがほとんどです。手続きがスムーズで便利な一方、提携ローンが自分にとって一番条件がよいとは限りません。我が家が実際にどう選んだのかを紹介します。

タマホームの提携はりそなと住信SBI

我が家が契約したときのタマホームの提携ローンには、りそな銀行と住信SBIネット銀行がありました。提携ローンは、ハウスメーカーの担当者が手続きを進めてくれるので、初めて家を建てる人にとっては心強い存在です。

自分で比べてauじぶん銀行に決定

それでも我が家は、提携ローンだけで決めずに、比較サイトを使って自分で複数の銀行の金利や団信の内容を比べました。その結果、選んだのはauじぶん銀行です。決め手は2つありました。

団信は、住宅ローンを借りている人に万一のことがあったときに残りのローンがなくなる保険です。がんと診断されたときにローンが全額なくなる保障は、通常は金利の上乗せが必要なことが多いのですが、当時のauじぶん銀行では上乗せなしで付けられました。同じ金利で保障が手厚くなるのは、家族を守るうえで大きな安心でした。団信の内容や条件は時期によって変わるため、今借りる場合は最新の内容を確認してください。

提携ローンはあくまで選択肢のひとつで、自分で比べて決めてもいいということを、家を建てる前の自分に教えてあげたいくらいです。

まずは比較サイトで比べてみる

住宅ローン選びで一番大切なのは、1つの銀行だけで決めずに、まず比べてみることです。今回の4つの銀行だけでも、変動金利で35年間の利息に約900万円の差がありました。比べるだけで数百万円変わることもあるのに、提携ローンをそのまま選んでしまうのはもったいないと思います。

我が家のように比較サイトを使えば、複数の銀行の金利や団信の内容をまとめて見比べられます。まずは気軽に比べてみて、自分の条件に合う銀行の候補を絞るところから始めてみてください。

提携ローン以外も比べるときの注意

提携ローン以外の銀行を選ぶ場合は、自分で申し込みや書類の準備を進める必要があります。つなぎ融資が必要かどうかや、建物の引き渡し日に融資が間に合うかも確認が必要です。早めにハウスメーカーの担当者に「提携以外の銀行も検討している」と伝えておくと、スケジュールを合わせやすくなります。

建物はいい塩梅で選ぶ

金利や銀行の比較をしてきましたが、実際に家を建てた立場から一番お伝えしたいのは、借りる金額そのものを抑えることの大切さです。金利タイプや銀行選びで下げられる返済額には限りがありますが、建物にかける金額を見直せば、返済額も利息も大きく変わります。最後に、土地と建物のお金のかけ方についての考えをお伝えします。

金利上昇で広がる建物500万円の差

土地3000万円はそのままで、建物を2500万円から3000万円に増やすと、借入は5500万円から6000万円になります。建物に500万円多くかけたとき、実際にいくら多く払うことになるのかを、金利の動き別に計算しました。

金利が上がるほど、建物に多くかけた500万円の負担は重くなります。金利が上がる時代には、建物の500万円が利息込みで700万円から900万円近い出費に膨らむということです。毎月の返済が1万円から2万円増える状態が35年間続くと考えると、家計へのダメージは小さくありません。

建物は年数とともに価値が下がる

もうひとつ知っておきたいのが、建物の価値は年数とともに下がっていくことです。国税庁の耐用年数表では、木造の住宅用の建物の法定耐用年数は22年とされています。

中古住宅の取引でも、国土交通省が2014年に公表した資料のなかで、次のような実態が指摘されています。

我が国の中古戸建て住宅については、取引時に、個別の住宅の状態にかかわらず一律に築後20～25年で建物の市場価値をゼロとされる慣行があり

国土交通省「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」の策定について（2014年3月31日）

国はこの慣行を改めるための指針を出していますが、今でも築年数の古い建物には値段がつきにくいのが実情です。

一方で土地は、年数がたっても価値がなくなるわけではありません。建物に多くのお金をかけても、将来売るときにその分が返ってくるとは限らないということも、建物の予算を考えるうえで覚えておきたいポイントです。

物価高でも30坪2500万円前後

今は円安や物価高で、家の値段そのものが上がっています。タマホームの有価証券報告書（2026年5月期）でも、為替の変動などを背景に輸入木材などの資材価格が上がったと書かれています。

それでもタマホームは、同じ報告書の数字から計算すると、注文住宅1棟あたりの売上は約2400万円です。物価高のなかでも、30坪で2500万円前後の建物を建てられる水準を保っています。我が家も約30坪で、外構や諸経費まで含めた最終総額が約2420万円でした。

土地にはこだわり建物は塩梅よく

土地は、あとから場所を変えることができません。通勤や通学の便利さ、周りの環境、災害のリスク、将来売るときの価値まで、暮らしの土台になる部分です。だからこそ、土地にはしっかりこだわる価値があります。

一方で建物は、最高の性能を目指すほど金額は上がり続けます。暮らしに必要な性能を押さえたうえで、ちょうどいい塩梅を見つけるのがおすすめです。建物の金額を抑えれば、金利が上がっても家計に余裕が残ります。

よくある質問

住宅ローンの金利タイプや銀行選びについて、よく聞かれる疑問をまとめました。住宅ローンは家計に長く関わる大切な契約です。ここで紹介するのは一般的な考え方と、この記事の計算にもとづく目安にすぎません。実際に借りるときは、各銀行の最新の金利と条件を確認し、必要に応じてファイナンシャルプランナーなどの専門家にも相談してください。

今から借りるなら変動と固定のどちらがよいか

一概にはいえません。金利が上がって返済額が増えても家計が耐えられるなら変動金利、返済額を変えたくないなら固定金利が向いています。

ハウスメーカーの提携ローンを使うべきか

必ず使う必要はありません。提携ローンは手続きが楽な一方、ほかの銀行のほうが条件がよいこともあります。我が家も比較サイトで自分で比べて、提携先ではないauじぶん銀行を選びました。決め手は、金利の上乗せなしでがん100%保障の団信を選べたことと、金利が一番低かったことです。

表の金利で必ず借りられるのか

借りられるとは限りません。表の金利は最も条件がよい場合の金利で、審査の結果や自己資金の割合、団信の種類などで変わります。金利は毎月見直されるため、借りる時点の金利を必ず確認してください。

ネット銀行は本当に金利が低いのか

必ずしも低いとは限りません。2026年9月時点では、店舗のあるりそな銀行の変動金利が今回の4つの銀行で最も低く、住信SBIネット銀行は優遇の終了で1.75%に上がりました。

建物の予算はどう決めればよいか

先に土地にかける金額と、毎月無理なく返せる金額を決め、その差から建物の予算を考えるのがおすすめです。金利が上がっても払える金額に収めておくと安心です。

まとめ

2026年は日銀の利上げが続き、変動金利も固定金利も上がっています。5500万円を35年で借りる場合、変動金利なら毎月15万円台から17万円台、固定金利なら21万円台から24万円台と、金利タイプによって返済額は大きく変わります。

住宅ローンは、比べるだけで利息が数百万円変わることもあります。提携ローンだけで決めずに、まずは比較サイトで複数の銀行を比べてみてください。

金利タイプや銀行選びも大切ですが、返済額を一番大きく左右するのは借りる金額です。土地は暮らしの土台なのでしっかりこだわり、建物は必要な性能を押さえたうえで、ちょうどいい塩梅を見つけてください。我が家はタマホームで建物の金額を抑えたことで、借入額を抑え、暮らしに余裕を残すことができました。

我が家の総額の内訳はタマホームを選んだ理由を公開した記事に、住んで3年の感想はタマホームで建ててよかった10のポイントにまとめています。あわせて読んでみてください。

※金利は2026年9月時点で各銀行の公式サイトや比較サイトに掲載されていた新規借入の最優遇金利です。返済額は元利均等返済、ボーナス払いなしの概算で、手数料や保証料、団信の費用は含みません。最新の金利や条件は、必ず各銀行の公式サイトで確認してください。